最近，万万没想到，这座城市的房价暴涨了！
这座城市是重庆。
力哥对此的看法是：和比特币一样，炒作泡沫虚高。
力哥对重庆买房的建议是：重庆人自住随时买买买，外地人想投资投机赚一票就免了。
只要“干货”的伸手党可以洗洗睡了。
还想听力哥从理财角度细致分析我是如何得出这个结论的，继续看吧。
提问：抛开投机炒作因素，从基本面上看，一座城市房价长期看是涨是跌的决定性因素是什么？
我认为是真实的供求关系。
供给侧，主要取决于优质土地的稀缺性。土地越是稀缺，供给越是不足，房价越是要涨。
需求侧，主要取决于两个因素。
一是这座城市对外来人口的吸引力。如果能持续吸引外来人口，需求就会持续上涨，从而助推房价上涨。
二是这座城市本地居民的富裕程度。
哪怕这座城市吸引不了太多外来人口，但如果本地居民越来越有钱，他们都有改善居住条件的需求和能力，就会小房换大房，大房换别墅，或者钱实在太多又没有好的投资方向，就会在自己的城市买买买。这也会推动房价上涨。
纵览中国乃至全球各大城市过去20年的房价走势，力哥发现这三个因素必须至少具备两个，房价才能持续上涨。
如果三个条件都具备，铁定长期看涨。
如果三个条件只具备一个，就很难维持长期上涨。
如果三个条件都不具备，房价还能涨，那就是投机炒作制造的房价泡沫。
我们排列组合一条条来举例分析。
土地稀缺、吸引新人、土著有钱，同时满足这三个条件的城市几乎都是全球一线城市――纽约、东京、伦敦、巴黎、新加坡；以及中国的一线城市――北上广深港。
中国的五个一线城市中，土地最稀缺的是香港，其次是深圳，相对最不缺的是北京。
吸引新人的能力，北上深都超级强，广州稍弱，香港这些年太作了，人才都逃深圳去了。
土著有钱程度都是杠杠的，相比而言，最有钱的还是香港土著和上海土著。
再加上地理环境（雾霾交通腹地广度啥的）和城市本身的创新能力，我个人判断10年后，中国五大一线城市房价排名应该是上海≈深圳 香港 北京 广州。
对了，杭州可能会逼近广州。
只满足土地稀缺和吸引新人，但土著没钱，房价也会涨。典型代表是三亚。
海南是中国唯一的大型热带岛屿，可以不办签证、不换外汇、不学外语就能在热带海滩舒舒服服过一个暖冬，这对从东北到西北，上海到四川的有钱人来说都极有吸引力。
力哥今后付费课程的养老规划中会重点讲解“候鸟养老法”，最好的去处就是海南。
海南面积虽然不小，但中间多山，北部海口、文昌等地冬天气候还不是最舒服，只有三亚、陵水等面向南海的南部沿海版块才最适合养老度假，冬天都可以游泳。
如果进一步要说海滩和海水质量，北部的海口文昌也相对最差，中部的琼海万宁还行，过了万宁和陵水的分界洲岛，沙滩质量和海水颜色才有了明显提高，尤其是全岛最南端的三亚，相比而言，亚龙湾因为比三亚湾离市区更远，所以相对保持更好，但价格也是最贵的。
所以中国人但凡有了点钱，多少都会产生去海南买套房的念头，而海南最棒的海景房，和想要去海南买房的人相比，其实并不多（当然，海景房也是个大坑，不展开了）。
然而海南当地人的收入却低得可怜。
记得6年前我第一次去三亚时，看见某海鲜大酒楼大门外迎风招展一个大大的横幅，大意是我们这里的服务员月薪1000元，快来抢啊！
我们一行上海人都被吓到了，1000元月薪哪怕6年前在上海也连最低工资都不到，在三亚居然成了高薪岗位……
但本地人穷并不影响海南房价整体向上趋势，就算当地人恨死东北人了也没用。
只满足土地稀缺和土著有钱，但无法吸引太多新人，房价也会涨。典型代表是厦门。
厦门本岛才158平方公里，比深圳南山区还小，而且风景如画，有厦大和鼓浪屿这种神级景区。但厦门能吸引的仅仅是福建省内农村小伙伴，很难有外省人会长期定居厦门。
别人的学校风景如画
但厦门人本身比较有钱，厦门的金融业也很发达，所以我一直很看好厦门的房价。
只满足吸引新人和土著有钱，但土地不稀缺，房价也会涨。典型代表是澳洲和加拿大这两个中国人最喜欢移民的地方。
澳加两国都是典型的地广人稀、人均资源占有量极为丰富的发达国家，导致当地人本身很有钱，而因为气候宜人，经济发达，社会和谐，物产丰富，澳加也在不断吸引包括中国人在内的世界各国移民纷至沓来，所以悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多等华人最喜欢聚居的中心城市房价都出现了持续上涨。
但请注意，在更广大的中小城镇和农村的房价或庄园价格并没有那么强的赚钱效应。
如果你过去这些年去西澳或北领地鸟不拉稀的地方买了一大片庄园，等待你的可能不是陶渊明所向往的田园牧歌式的生活，而是把你自己从国内大城市里的土豪变成啥都要自己干的真农民，因为当地人太少，劳动力太贵，根本请不起人，加上各种税又高，如果不想玩了，这地要卖掉也不容易，更别说赚大钱了。
所以无论国内还是国外，买房投资都应该遵循中心原则，加拿大买房就应该买被限制最严格的温哥华市中心，这里的土地才是真稀缺，在澳洲买房就应该选悉尼和墨尔本，当然过去这些年悉尼房价涨得有些过了，墨尔本可能更合适，不过我更看好阿德莱德，总之千万别去远离中心的珀斯买房就对了。
但如果只满足一个条件，就很难涨了。
只满足土地稀缺，土著又穷又不吸引人……现实中或许根本不存在这样的地方。因为这里人又穷，别人也不来买房投资做生意，土地怎么可能稀缺呢？
只满足土著有钱，但土地不缺也吸引不来外人，我首先想到了温州。
温州号称浙江三大中心城市之一，但温州人的文化基因、温州话、温州菜、温商的经营理念，都和北边的杭州宁波很不一样。事实上温州话是中国最难听懂的方言，这也是地理论决定造成的。
温州南西北三面被群山环绕，东边孤零零面对着大海，可惜既不对着台湾，也不对着日韩，更不对着东南亚，所以这个靠海并不占太大优势。在古代，无论是北边的明州（宁波）还是南边的泉州，都比温州繁荣得多。近代鸦片战争后的五口通商，也没温州什么事，改革开放后，第一批开放的沿海城市也没温州。
因为群山阻隔，温州很难和南边贴着的“大胡建”形成城市群效应，北边距离上海又太远，无法享受以上海为中心，向北苏锡常镇宁，向南杭嘉湖绍甬所连成的中国最强都市圈的辐射效应。
而温州背后的腹地则是浙江最穷的丽水和衢州，也没戏。
这样残酷的地理环境，造成了温州人异常坚毅、特别抱团乃至有些偏执的文化性格，特别吃得起苦，赌性特别强，到哪儿都和温州人混，而因为靠海，所以温州人就敢满世界跑，人家福建广东人是往南洋或美国跑，温州人哪里能赚钱就往哪里跑，哪怕是非洲、俄罗斯、中东这些不怎么安全的地方也照闯不误。
对了，如果你男朋友是温州人，而你不是，希望对你们今后的婚姻关系要做长久打算。这不是地域歧视，而是生活经验告诉我，如果你嫁给了温州人，你的价值观和生活理念可能都会改变。
总之，温州是一个特别内圈化的地方，所以虽然温州人有钱，但没什么外人愿意去温州生活，当年温州炒房团名扬全国，的确雷厉风行，温州本地的房子一样被炒得风生水起，好不热闹。
然而2013年中国楼市拐点之后，温州房价已经跌了4年。哪怕2016年，那么多城市房价都涨，温州依然一副吊样。
当然，这和中国经济低迷，以粗放型低利润空间的出口导向型的低端制造业为代表的温商模式难以为继也有很大关系。
与温州相对应的另一个极端样本就是“羊煤土气”的鄂尔多斯，也完全不缺土地，号称人均GDP超过香港，然而压根没啥外人会真的去鄂尔多斯生活，结果你懂的……
只满足吸引外人，但土著很穷，土地也不稀缺，我脑中第一个跳出来的居然是“新加坡旁碧桂园城市森林”！
新加坡和马来西亚是两个国家，马来西亚绿卡没啥用处，不能免签去新加坡，加上城市森林就是个鸟不拉稀的人工岛，还正对着新加坡的工业区，这货有多坑爹就不多说了。
碧桂园城市森林效果图
关键在于，是不是碧桂园成功忽悠无数中国土豪去买买买，当地的房价就真的会长期看涨呢？
很难。
一是因为马来西亚不是地少人多的国家。
新加坡700平方公里挤了500多万人口，密度比香港还高，但马来西亚33万平方公里，人口才3000万，大日本帝国也才37万平方公里好不好。所以马来西亚从来就不缺土地，哪怕是首都吉隆坡的城市体量和人口规模在东南亚都完全不是曼谷、河内、雅加达甚至马尼拉的对手。而所谓第二大城市槟城已算不上大城市，靠着新加坡的新山就更小了。
二是当地人收入也不高。
马来西亚三大族群，老大马来人，以乐天懒散虔诚信仰安拉著称，老三印度人，以乐天懒散虔诚信仰大黑天著称，老二中国人，以勤劳勇敢表面上儒道佛都信实际上信奉出人头地拼命赚钱
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